Types of Mortgages from Borrower’s Point of View

在上一篇文章中，我们从贷款机构的角度研究了不同类型的贷款。因此，我们按照借款人的类型对贷款进行了分类。

本文我们将从借款人的角度来看待不同类型的贷款。由于美国抵押贷款市场非常多样化，借款人有许多选择。本文提供了一个指示性列表。

以下是常见的几种贷款类型。

全世界最常见的抵押贷款类型是摊还贷款。这是因为这些贷款遵循一种称为摊还的财务程序。

摊还意味着本金和利息支付同时进行，每月支付一次。每月支付金额保持不变，即它是一种年金。

每月支付分为两部分：利息和本金。在贷款开始时，利息支付最高。这是因为在贷款开始时未偿还的本金最高。

然而，在贷款期限内，随着越来越多的本金被偿还，利息部分减少，更多的钱开始用于偿还本金。

在最后几次付款期间，几乎整个支付都用于偿还本金，因为几乎没有利息需要支付了。这些贷款是最常见的贷款类型，并且从贷款机构的角度来看风险最小。这是最保守的放贷方式。

利息只贷款与摊还贷款完全相反。这些贷款不遵循摊还程序。在这种情况下，借款人只需按月支付利息。

由于没有本金支付，未偿还的本金不会减少，每月的利息未偿余额保持不变。让我们通过一个例子来理解这一点。

如果借款人以每月0.25%的利率借入100美元的利息只贷款，他们只需要每月支付25美分。然而，直到利率变化之前，利息将始终保持在25美分。

同样，本金将保持在100美元。即使借款人支付了20年的抵押贷款，仍有100美元的本金未偿还。

由于本金从未被偿还，并且房屋的价值可能会波动，因此从贷款机构的角度来看，这些类型的贷款被认为是非常有风险的。

如果抵押贷款结构成这种方式，借款人可能会突然陷入困境，这就是次级抵押贷款危机发生的情况。这些类型的贷款的利率通常高于摊还贷款的利率。

此外，这些贷款主要被投机者使用，即那些没有兴趣搬进房子的人。相反，他们只是想继续支付利息，直到他们持有投资为止。

从借款人的角度来看，第三种贷款类型是一次性还款贷款。

在很多方面，它都是前两种贷款类型的混合体。一次性还款贷款类似于利息只贷款，因为借款人只需按月支付利息。但它也类似于摊还贷款，因为借款人必须在某些指定的时间段内偿还本金。让我们通过一个例子来理解这一点。

所以，如果借款人以0.25%的月利率获得100美元的一次性还款抵押贷款，那么借款人每个月必须支付25美分的利息。然后，他们还必须在第12个月（或任何商定的月份）支付10.25美元。其中10美元用于偿还本金，25美分用于偿还利息。

同样，这些贷款主要被投机者使用，他们并不打算持有房产直到一次性还款到期。

附加贷款是放贷标准开始恶化的开始。

这些贷款基本上是为了覆盖抵押贷款保证金支付。类似政府代理机构如房地美和房利美要求借款人至少为贷款价值的20%融资。

因此，银行开始以附加贷款的形式向他们提供这20%的资金。这是一种单独的贷款账户。借款人随后可以使用这笔钱支付保证金，而剩余的贷款就可以出售给这些准政府机构。这是一种规避监管的方式。

实质上，借款人并没有投入任何资金，但看起来他们已经投入了20%的保证金。

在借贷热潮中，贷款人发现很难找到足够的借款人。因此，他们不得不放宽传统的抵押贷款放贷标准。

传统的抵押贷款放贷依赖于大量的文件工作。需要文件来核实个人的净资产以及他们的预期现金流。在借贷狂潮中，贷款人决定忽略所有这些。

贷款被发放给没有固定工作或收入文件的人。相反，人们只需自行验证其收入，文件就足以满足银行的要求。

在次级抵押贷款危机期间，最离谱的一种贷款可能是“无收入、无工作、无资产”贷款。

NINJA代表无收入、无工作、无资产。传统放贷会对此类申请数万美元的抵押贷款感到反感。然而，新时代的放贷者认为他们在贷款时是有抵押品作为担保的，因此可以发放此类贷款。

NINJA贷款几乎可以提供给任何具有良好信用评分的人，即他们在信用历史中没有拖欠记录。因此，如果一个人刚刚从另一个国家移民过来，没有任何工作、收入和资产，他们可以申请抵押贷款！即使刚获得信用评分的人也可以获得抵押贷款！在这个时期，从事低薪工作的人拥有多个住房的故事并不少见。

尽管这些类型的贷款的放贷标准严重降低，但市场上仍然有一些创新。在下一篇文章中，我们将更仔细地研究其中两个最重要的创新。它们之所以重要是因为它们改变了房地产市场的性质。

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