Mortgage Products - 负摊销与房屋净值信贷额度
在前两篇文章中，我们研究了从借款人的角度和贷款人的角度来看的不同类型的抵押贷款。在这篇文章中，我们将讨论一些被称为金融创新产物的产品。起初，这些产品被认为是解决许多问题的方案。然而，当金融市场崩溃时，这些产品反而加剧了危机。有很多这样的产品。然而，大多数产品都相当复杂，在这里难以解释。在这篇文章中，我们将介绍其中两种最常用的产品：负摊销和房屋净值信贷额度（HELOC）。
负摊销贷款
也许是次贷借贷中最危险的金融创新之一是所谓的“负摊销”贷款。它通常也被称作“阶梯式”贷款。这种贷款是为了迎合那些想要成为房主的人的需求而设计的。这意味着这种贷款旨在吸引人们押注于未来收入的增长，并承担他们将来无法管理的贷款。银行否认了这些指控，并表示负摊销贷款的风险已经被明确说明。然而，借款人和批评者却有不同的看法。让我们更仔细地看看这种金融创新。
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阶梯式贷款： 对于借款人来说，负摊销贷款非常简单。与其在整个30年的贷款期间每月支付100美元，借款人愿意在最初的5年内每月支付70美元，接下来的5年每月支付85美元，再接下来的5年每月支付100美元，最后5年每月支付125美元。
许多借款人觉得这样做合乎逻辑。他们认为自己目前的收入较低，但随着时间的推移，他们的收入会逐渐增加，到那时他们就能够负担更高的月供。这就是这些贷款被营销的方式，以吸引借款人承担超过传统贷款标准所能承受的抵押贷款。
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付款少于利息： 这些贷款背后的数学计算比其宣传的内容要复杂得多。正如我们之前所学的那样，在摊销过程中，最初5年的80%的付款用于支付利息。因此，银行仅收取70美元，而实际上应支付的利息为80美元。这在这些贷款的前五年内创造了一个危险的局面。
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本金增加： 现在，差额10美元（即80美元利息与70美元付款之间的差额）被加回到本金上！这种情况每月都会发生，借款人不知不觉中实际上是在对本金支付复利。本金在最初几年内可能会迅速失控。因此，有可能你最初借了1000美元，但在做了5年的定期月供后，未偿还余额变成了1300美元！这可能被视为掠夺性放贷。然而，银行已经清楚地列出了条款。这是借款人相信花哨的广告而不是阅读抵押文件的结果。
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负摊销的危险性： 如上所述，负摊销贷款是一种极其危险的安排。一个没有经验的人可能不会意识到即使在做了5年的定期月供之后，他们仍然处于资不抵债的状态。此外，如果收入没有如预期般增长，借款人将面临财务压力。大多数这类贷款最终要么陷入困境，要么被银行收回。
房屋净值信贷额度
另一种由银行在次贷抵押危机期间推广的危险金融创新是房屋净值信贷额度（HELOC）。这种安排允许过度使用信用，鼓励不明真相的借款人采取不可持续的财务行为。
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循环信贷额度： 房屋净值信贷额度是一种循环信贷额度，根据你在房屋中拥有的权益额度。假设一个人拥有一栋价值100万美元的房子，且该房子上有60万美元的抵押贷款。因此，他们在这栋房子中有40万美元的权益。抵押公司会提供给他们一个循环信贷额度，他们可以在日常生活中使用。由于这种信贷有担保物支持，利率非常低。
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房屋作为信用卡： HELOC允许人们将他们的房子当作信用卡来使用。他们可以向抵押公司借款并花费在非抵押相关的事项上。许多借款人用这种信贷额度来还清他们的信用卡。他们还用这种信贷额度来翻新房屋、购买度假以及其他不需要购买的商品和服务。结果，许多家庭发现自己再次陷入债务。
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HELOC的危险性： HELOC听起来像是一个帮助负债者摆脱困境的好金融建议。用4%的利息代替36%的信用卡余额确实很有道理。然而，许多人开始滥用HELOC并进一步陷入债务。他们用HELOC还清信用卡债务，然后又继续用信用卡消费！当然，这不是银行的问题。然而，这确实是一个危险的产品，必须谨慎使用，甚至最好完全避免。
负摊销和HELOC都被吹捧为前沿的金融创新。然而，它们带来的伤害远大于好处。当次贷抵押市场崩盘时，很多人失去了家园和毕生积蓄，这都要归咎于这些产品。