抵押贷款类型

美国的抵押贷款市场被认为是世界上最先进的市场之一。它似乎已经找到了金融炼金术。他们似乎找到了一种让风险消失的方法。一个传统的市场可能只有一种类型的抵押贷款。然而，像美国这样的非传统市场有各种各样的抵押贷款。让我们更仔细地看看这些抵押贷款的类型，这将在接下来的几篇文章中讨论。

在本文中，我们将从贷款机构的角度探讨抵押贷款的类型，并从贷款机构的角度分析其优缺点：

优质贷款（Prime Loans）

优质贷款是传统的贷款类别。这意味着它们提供给那些能够满足所有要求的借款人，即他们有一个稳定的工作，债务不多，文件齐全，信用评分良好。此外，这些借款人有足够的资金来支付贷款账户中的部分保证金。

这些借款人符合最严格的贷款标准。这些借款人代表了最少的风险，因此被称为优质借款人，向他们提供的贷款被称为优质贷款。类似联邦代理机构如房利美、房地美和吉利美被允许从贷款机构购买他们的贷款并将其证券化。因此，这些借款人所代表的极低风险使他们有资格获得非常低的利率，称为基准利率。

次优贷款（A-Minus Loans）

第一类具有金融创新的贷款被称为次优贷款。这些贷款发放给那些可能没有良好信用评分的借款人。在这种情况下，良好的信用评分被定义为低于680分。这些借款人通常在过去有过止赎、破产、注销或其他不利的财务决定。这降低了他们的信用评分，因此他们不符合抵押贷款的条件。

然而，美国的贷款机构认为也应该向这些借款人提供贷款！为此，他们提高了利率以抵消这些贷款更高的违约风险，并开始向这些稍有拖欠的买家提供抵押贷款。然而，这些抵押贷款风险较高，因此房利美、房地美和吉利美等机构不会在二级抵押贷款市场上购买它们。这种情况改变时，华尔街投资银行开始从二级市场购买它们。次优贷款构成了在证券市场证券化的最大类别之一。而且，当贷款开始违约时，次优贷款是危机的核心。

优质A类贷款（Alt-A Loans）

市场上较低类别的贷款被称为优质A类贷款。这些贷款与次优贷款非常相似。实际上，相似之处如此明显，以至于一些贷款机构会将优质A类和次优贷款归为同一类别。然而，存在差异。优质A类贷款发放给那些文件不足的借款人。这意味着他们发放给那些没有固定工作或业务但拥有零星或非常规就业的人。他们可能或可能没有低于680分的信用评分。文件不足使他们成为优质A类借款人。

同样，贷款机构收取更高的利率以反映这些贷款的更高风险。同样，类似房利美、房地美和吉利美的准联邦机构不会在二级抵押贷款市场购买这些贷款。然而，华尔街投资银行使用了多种信用增强技术，使其在证券市场中具有市场性。在次贷繁荣的顶峰时期，优质A类贷款是最受欢迎的贷款之一。

次级贷款（Subprime Loans）

下一类贷款是发放给那些信用历史不良的借款人。这些贷款是发放给那些过去无法按时还款记录的借款人。这些人往往过度借款，甚至达到违约的程度。他们总是几个月未能按时还款，在正常情况下，这些人会被直接拒绝贷款。

这些借款人没有任何可以作为抵押品的资产。他们也没有足够的钱来支付抵押贷款的保证金。在许多情况下，他们的房子融资超过100%，以便让他们支付法律费用以及搬进房子所需的费用。这些人不可能从已知收入中同时偿还抵押贷款和维持生活费用。

由于这些贷款一旦发放就几乎处于破产状态，因此这些贷款的利率非常高，被称为次级抵押贷款利率。这些贷款被投资银行购买，当时他们使用了一种称为“分层”的技术，这将在后续文章中解释。房利美、房地美和吉利美等联邦机构即使在借贷高峰期也远离这些贷款，因为他们的章程根本不允许他们处理这类贷款。

第二抵押贷款（Second Mortgages）

在传统的贷款环境中，每栋房子通常只有一个抵押贷款。然而，在借贷高峰期并非如此。如果一个人在其房屋中拥有显著更多的权益，即房屋的价值远高于所欠金额，那么该人还可以申请第二抵押贷款。

第二抵押贷款通常来自不同的贷款机构，并且会以更高的利率进行融资。更高的利率反映了第二贷款人在发生违约时仅在第一位贷款人得到全额支付后才能得到偿还的额外风险。在美国借贷高峰期，拥有两到三个抵押贷款的情况很常见。房利美、房地美和吉利美等联邦机构通常在二级抵押贷款市场远离这些贷款。同样，这些贷款被华尔街通过分层技术吸收。

因此，借贷高峰期的贷款机构有大量选择来发放贷款。上述提到的贷款类型几乎涵盖了借款人需要的所有要求，无论是否符合合理的贷款实践。

当时，这被誉为金融创新。然而，当我们今天回顾时，它似乎是一座建在摇摇欲坠基础上的纸牌屋，最终导致了崩溃。