房地产金融建模
金融建模在当今的大多数房地产交易中已成为必不可少的一部分。这是因为如今的房地产交易不仅由个人进行，还由专门从事此类交易的企业进行。例如，房地产投资信托（REITs）。这些信托拥有大量资金，并且能够承担大量杠杆。因此，就像任何其他投资者一样，他们也使用金融模型来确定其假设的变化将如何影响预期现金流和回报。
作为投资类别，房地产与其他投资类别非常不同。这就是为什么所需的建模技能也非常不同的原因。本文列出了与房地产建模相关的某些独特特征。
房地产金融建模：独特因素
为了进行金融建模，房地产被定义为由一群人拥有的任何物业，并将其出租给另一群人。自住物业通常不在金融建模的范围内。这是因为金融建模是由从事商业出租物业业务的公司进行的。一般情况下，购买住宅物业的人通常不需要复杂的金融模型。在大多数情况下，简单的粗略计算就足够了。
所有的金融模型都依赖于假设。在房地产建模的情况下，所做的假设与其他模型有所不同。下面列出了其中一些参数。
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租金收益率：任何房地产金融模型的起点是租金收益率。简单来说，它是指物业预计产生的租金金额占物业总价值的百分比。例如，如果物业的价值为100美元，年租金为5美元，则租金收益率约为5%。
财务建模师根据项目具体情况使用基准租金收益率。例如，如果正在执行的是简单地出租现有建筑物的项目，则租金收益率会较低。它将在固定收益证券提供的收益率范围内。然而，如果投资者计划开发物业并在出租前创造价值，则收益率可能会更高。
这个数字非常重要，因为它设定了财务模型的顶部。租金收益率可以与其它金融模型中的收入数字进行比较。然后从这个数字中扣除其他费用以得出净营业收入。
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空置率：经验丰富的财务建模师知道，假设物业总是全部租出是不明智的。租赁合同允许人们在提供简短通知后退出合同。因此，模型中应纳入空置率。例如，如果空置率为10%，则建模师应将收益率降低10%。空置率减少了财务报表的顶部。毫不奇怪，所有后续数字都会受到空置率的负面影响。因此，如果新手财务建模师未能考虑空置率，可能会导致整个模型偏离轨道。
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贷款与价值比率：这是用于项目的杠杆程度的度量。贷款与价值比率（LTV）通常由银行用来确定要向物业提供的贷款金额。此数字是通过将所取贷款金额除以物业总价值来得出的。从财务建模师的角度来看，此数字代表项目中必须承担的债务。债务数额是决定利息支付以及定期付款的重要因素。财务建模师还应意识到，更高的贷款与价值比率会使项目更容易受到利率变化的影响。这是因为如果使用更多债务来为项目融资，利率增加时利息支付也会增加。
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贷款与成本比率：在许多情况下，投资者不会购买现成的物业。相反，他们购买土地并从零开始建造整个物业。在这种情况下，没有可用的市场价值。相反，有一个项目成本可以用于分析。因此，在这种情况下，用贷款与价值比率代替贷款与成本比率。原因是假设任何市场价值都可能是投机性的，并可能导致更多的杠杆作用。
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摊销期：摊销期也决定了定期付款是否会更高或更低。例如，如果整个物业在两年内摊销完毕，定期付款将高于物业在二十年内摊销的情况。通常，较长的摊销期意味着需要支付更多的利息。这是一个非常重要的假设，如果在这里假设错误的数字，模型中的所有数字可能会发生巨大变化！
总之，与我们迄今为止处理的DCF模型和三表模型相比，房地产的金融建模完全是一个不同的游戏。
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