实体补贴计划的陷阱

房地产投资以其精巧的融资方案而闻名。正确的融资可以使任何房地产投资非常有利可图，而错误的融资则可能导致灾难性的后果。为了吸引谨慎的购房者，在行业低迷时期，房地产开发商开始使用多种不同的融资方案。其中一种被广泛使用的是所谓的补贴方案。许多首次购房者正在使用这种方案来实现他们的梦想家园。然而，他们并不了解这种融资方式带来的许多潜在风险。

在本文中，我们将解释补贴方案如何有可能诱捕潜在的购房者，并给他们造成严重的经济损失。

实体补贴方案与建设分期付款的区别

在补贴方案中，购房者支付定金。银行会一次性发放整个贷款金额并立即存入开发商账户。开发商几乎在同一天就收到了全部款项。作为回报，建筑商同意代表借款人向银行支付贷款产生的利息。因此，开发商在没有任何实质进展的情况下就提前获得了全部资金，而购房者除了协议之外一无所有。

相比之下，在建设分期付款计划中，开发商会在达到某些里程碑（如楼层）时收到固定金额的资金。这些付款的定义方式对建筑商的行为有着巨大的影响。如果大多数付款在交房前给出，那么建筑商很可能会推迟交房。然而，许多建设分期付款计划给予交房很大的权重，交房后可能还会释放高达25%的款项。

建筑商为何追求补贴方案？

令人费解的是，尽管企业通常可以获得较低利率的贷款，但建筑商仍然通过个人借款。主要的房地产业务拥有可以抵押的资产，以解锁完成项目的所需现金。因此，他们应该能够以低于个人的利率获得信贷。

然而，需要理解的是，大多数开发商负债累累。他们的资产负债表已经背负了大量的债务。银行不愿意再提供更多的贷款，除非收取很高的利率。因此，对建筑商来说，通过个人购房者借款是有利的。银行不会给建筑商提供更低的利率。然而，根据购房者的信用评级，他们可能会向购房者提供相同的利率。

开发商并不是自愿选择补贴方案，而是被不愿贷款给他们的银行所迫。问题在于，如果银行认为投资这些房地产项目的风险太大，那么为什么个别购房者却认为没有风险呢？

也许，整个补贴方案的概念是基于个人购房者对这一方案的无知。

缺点

补贴方案的一些主要缺点如下：

• 缺乏按时完工的动力：一旦开发商收到款项，他们就没有动力按时完成工程。特别是当建筑商同意只在特定期间内支付利息时，这个期间结束后，无论是否已向买家交房，建筑商都会停止支付。补贴方案对开发商不公平，却危及了买家的利益。

• 资金转移：开发商很有可能将一个项目的所得资金转移到另一个项目。这种资金转移是不道德的，但目前没有法律禁止这种情况发生。这种转移允许开发商同时启动多个项目，即使他们无法按时完成任何一个项目。个人购房者需要承担延迟的成本。

• 购房者的信用记录：如果开发商停止向银行支付贷款，他们的记录不会受到影响。贷款显示在借款人的个人账户上。因此，建筑商不需要偿还这些贷款或优先处理这些贷款。结果，他们经常延迟甚至拖欠这些贷款。购房者的信用记录会因补贴方案而受到严重影响。

• 缺乏退出选项：由于整个方案存在诸多问题，很少有购房者愿意选择补贴方案。因此，少数选择该方案的购房者几乎没有退出选项。这使得这种投资成为一种流动性差的投资，消耗大量现金且风险极高。因此，补贴方案被认为对涉及的购房者财务健康有害。

最好的买房方式是避免这些复杂的融资安排。传统融资方案已经经过了几十年的检验，为双方提供了公平的机会。