西班牙房地产泡沫（2008年）

自2008年以来，西班牙经济经历了前所未有的衰退。普通西班牙人发现自己失业了，并且还要支付巨额的按揭贷款。整个国家因对房地产的无尽渴望而破产，这种渴望推动了价格的上涨。本文将追溯这场泡沫从1990年代到现在的状况，当时它已使西班牙经济陷入瘫痪。

西班牙奇迹

西班牙奇迹始于1990年代，并在世纪之交时加剧。从1990年到2006年，房价增加了三倍。考虑到西班牙最近的增长表现不佳，这确实令人难以置信。许多旁观者开始称赞西班牙的经济体系。然而，很少有人意识到整个经济基础不稳，崩溃尚未到来。

欧元会员资格

1999年加入欧元区给西班牙房地产市场带来了显著的推动。西班牙人习惯于本国央行设定的高利率。然而，当欧洲央行接手后，利率明显较低。实际上，银行愿意放贷的利率点数至少下降了4%。

此外，西班牙银行开始提供更长期限的抵押贷款。因此，即使房屋价格很高，每月还款额也可以保持在较低水平。所有这些因素共同创造了对西班牙住房的巨大需求。房地产市场见证了突如其来的、前所未有的繁荣。

移民潮

西班牙奇迹还得到了大量移民的补充。地中海气候和西班牙美丽的风景使其一直是退休人员的首选目的地。随着房地产泡沫的出现，来自欧洲各地的退休人员开始涌入西班牙。如果他们在西班牙购置房产，他们可以将退休生活与明智的财务策略结合起来！

此外，经济增长的假象也鼓励了许多来自发展中国家的移民前往西班牙。西班牙在1990年代和2000年代初见证了其最大的移民潮。这一移民潮和由此产生的住房需求进一步推动了已经上升的住房行业。

信贷扩张

西班牙银行在发放住房贷款时创造了越来越多的资金。这反映在西班牙在此期间的宏观经济统计数据中。西班牙银行在1990年代见证了前所未有的信贷扩张。新创造的资金涌入房地产市场，进一步推高了价格，形成了一个不断上升的价格和增加货币供应量的自我强化反馈循环。

可调利率抵押贷款

关于西班牙房地产泡沫的一个重要事实是，在泡沫期间，约有98%的贷款是以可调利率抵押贷款的形式发放的。这些抵押贷款占西班牙GDP价值的60%以上。这表明西班牙许多人背负着大量的按揭贷款。

更糟糕的是，2008年危机爆发后，人们发现他们的利率上升了，按揭付款也随之增加。然而，利率上升也导致经济收缩并造成失业。因此，许多西班牙人正在拖欠抵押贷款，最终导致他们失去一生的积蓄。

供需与价格上涨

西班牙泡沫的另一个惊人特征是，在1990年代和2000年代，住房供应和价格都以前所未有的速度增长。通常情况下，在泡沫情况下，供应保持不变或下降。至多，供应会有适度增长。这有助于营造稀缺感，从而推高价格。

然而，西班牙的情况则截然不同，在此期间，西班牙的住宅单位数量增长超过了德国、意大利、法国和英国的总和。西班牙在这15年期间几乎重建了自己多次。对房地产的看似无法满足的需求导致价格在供应过剩的情况下仍继续上涨三倍。

就业增长乏力

最糟糕的是，西班牙经济的基本面没有改变。大多数西班牙人从事低技能工作，工资平庸。开发的大片房地产找不到买家！这是因为西班牙的大部分就业都来自由房地产行业本身提供的低技能工作。房地产占GDP的25%以上，是最大的雇主。然而，它显然不能创造出能够负担产品终端消费者的阶级。

证券化和危机蔓延

2008年后，西班牙泡沫破裂。这一破裂是由美国次级抵押贷款冲击引发的。然而，西班牙的下跌较为缓慢和不那么戏剧化。自2008年以来，房地产价格一直在稳步下降。目前，市场价格比2008年的峰值低40%。一些分析师认为，跌幅更为严重，某些地区的价格甚至下跌了70%。

更糟糕的是，西班牙银行将大量此类房地产债务证券化并出售给养老基金、共同基金和其他证券市场的基金。因此，随着违约事件的发生，受损的不仅仅是西班牙银行。人们的储蓄和养老金也在消失。