房地产价格指数的编制过程

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房地产行业与整体经济紧密相关。房地产行业的增长会相应地增加国家的GDP。因此，需要对房地产进行仔细监控。通过监控房地产市场，政府可以在问题变得严重之前识别与房地产相关的问题，并使用财政和/或货币政策来解决这些问题。然而，问题需要在这样的解决方案之前被识别出来。因此，需要有一个房地产价格指数。

理想情况下，这样的指数可以作为整个市场的晴雨表。然而，由于基础资产的性质，创建房地产指数非常困难。在这篇文章中，我们将讨论在创建房地产价格指数时遇到的一些常见困难。

创建房地产价格指数时常见的问题

• 异质性： 首先，房地产本质上是一种非常不同的资产类别。它不能与股票和债券等资产相比较。所有单位的房地产都不是可互换和同质的。相反，房地产交易的性质从一个地点到另一个地点各不相同。因此，难以确定价格的变化。这是在创建房地产价格指数时面临的最大挑战。

• 流动性： 股票和债券经常以各种价格交易。投资者会获得有关一定时期内售出的股票和债券数量的信息，以便了解报价的真实性。这在房地产中并不适用。每当价格下跌时，卖方往往会持有其物业并推迟销售。因此，负面情绪和物业价值的下降从未准确反映在房地产价格指数中。

• 报告频率： 与股票和债券不同，房地产没有短投资周期。这意味着房地产价值不会实时变化。因此，没有必要每天提供不同的报价。大多数房地产指数仅每三到六个月提供一次报价。房地产价格的变化不易察觉。必须跟踪同一指数一年左右才能掌握房地产市场的状况。

• 错误估值： 投资者没有动机错误报告股票和债券的价值。然而，情况并非如此对于房产销售。房产销售的税款可能是一大笔钱。因此，为了避免支付如此巨额的税款，通常会向政府报告较低的价格。较低的价格导致较低的利润和较低的税收。剩余金额以现金形式支付，通常未被记录。这种误报扭曲了整体情况。因此，价格指数无法提供准确的信息。

创建房地产价格指数的方法

• 最简单的方法是提供一定时期内所有报告的物业交易的加权平均值。这种方法虽然不是最准确的，但在德国、荷兰、西班牙和澳大利亚等国家仍然被广泛采用。

  这种方法的主要问题是它没有考虑到物业的异质性。因为所有物业都混在一起，结果往往不准确。

  例如，如果只有城市地区的价值继续上升而农村地区的价格在下降，指数仍可能显示积极的趋势！

• 为了消除上述问题，许多经济学家使用了赫多尼克方法（hedonic method）。在此方法下，指数不显示单一数值。相反，将整个国家的物业市场划分为多个微型市场。这种划分可以根据城乡差异或重要城市来进行。

  目的是在这些微型市场中聚合具有相似特征的物业。此外，所有物业的价值可以与基准年份进行比较。

  例如，如果将2010年的所有物业价值视为100，指数将显示2018年的当前价值。如果该值为160，则在八年内上涨了60%。这种方法的主要问题是它需要大量的计算。

  使用多种计量经济学公式来得出最终指数值。有时，由于某些利益关系，指数可能会出现偏差。然而，大多数时候，所显示的价值是公平和准确的。

  该方法在北欧国家、瑞士、英国甚至印度被广泛使用。国家住房委员会Residex指数就是基于类似的方法创建的。

总而言之，可以使用不同的方法来创建房地产指数。选择取决于数据的可用性和准确性。从本文也可以看出，房地产指数的功能与其他指数有很大不同。