房地产投资与现金流投资

不同的投资者出于各种原因投资于房地产。最常见的两个原因是投资以产生稳定的收入流即现金流，以及投资以在市场上升值时赚取快速利润。本文比较了这两种方法及其固有的风险和回报。

资本增值投资 vs 现金流投资

• 可预测性： 以现金流为目标的投资比以资本增值为目标的投资更具可预测性。购买者如果是为了资本增值而投资，他们几乎没有任何现实的依据来预测他们预期的利润。许多买家相信经济的宏观经济基本面将确保房价持续上涨！这在任何经济体中都不是、没有且不会是真实的。房地产业和其他行业一样，面临房价上涨和下跌的周期。一些其他购房者只是相信更大的傻瓜理论。他们只是期望能找到愿意以更高价格从他们那里购买房产的人，希望重复他们所实现的壮举！因此，以资本增值为目标的投资基本上是一种买入并持有的策略。

  相反，以现金流为目标的投资者对即将发生的事情有合理的了解。因此，他们可以相当准确地预测预期的利润，无论是短期还是长期。

• 可持续性： 以现金流为目标的投资比以资本增值为目标的投资更可持续。这是因为以现金流为基础的策略扎根于现实。每个月都有现金流入。现金可能多也可能少，但在一个结构良好的交易中，有足够的现金至少覆盖运营费用。这使得物业具有自给自足的能力，因为它可以在没有投资者财务支持的情况下继续运作。这给投资者提供了更多灵活性，即使市场显示出熊市趋势也能管理这些物业。

  以资本增值为目的购买的物业则截然不同。这些物业从第一天起就出现赤字。投资者预计在整个投资期间需要不断注入资金。只有在投资结束时，即出售物业时，才会有现金流入。因此，如果没有合适的退出点，投资者可能会因为缺乏维持利润所需的现金而出售物业，以当前市场价格抛售。这样的紧急销售使得以资本增值为目标的投资变得不可行。

• 税收效率： 以现金流为目标的投资比以资本增值为目标的投资更具有税收效率。大多数国家的资本增值法律使得翻转物业几乎不可避免地会导致严重的税收损失。

  构成任何基于现金流策略核心的租金收入具有显著的税收优势。投资者可以从租金收入中扣除广泛的费用。因此，他们可以大幅降低收入，并根据降低后的收入缴纳较低的税款。此外，由于租金收入是多年累积的，因此会分散并因此按较低的税率征税。

  另一方面，资本利得一次性作为收入出现。这会使投资者的收入进入更高的税级，并因此按较高的税率征税。当投资者从某一物业获取资本利得时，也有一些扣除项可用。然而，这些扣除项在减少收入方面远不如当物业出租时可用的扣除项有效。

• 风险性： 如果我们简单地将风险定义为偏离正常情况的程度，那么以资本增值为目标的投资比以现金流为目标的投资风险更大。资本价值在房地产行业波动很大。然而，如果我们看看租金价值，它们每年显示稳定增长，大约在8%-10%之间。因此，租金市场的波动性较小。基于租金市场现金流预测进行的投资比基于未来资本价值进行的投资风险更低。

  此外，投资者对租金价值的控制程度高于对资本价值的控制程度。投资者可以通过改善物业来显著提高其租赁前景。对于某一物业的资本价值来说，同样的情况则不成立。

熊市中的机会

能产生正现金流的物业并不容易找到。它们肯定不会出现在你日报的第一版上。这些物业是在长时间寻找折扣后找到的。而且，这些折扣通常出现在像2008年次贷危机这样的熊市期间。在此期间，越来越多的人面临止赎。因此，他们的房屋被低价出售到市场上。另一方面，这些家庭仍然想要租房以居住其中。因此，尽管资本价值下降，但租金价值保持强劲甚至上涨！

正是在这样罕见的时期，精明的房地产投资者确保他们手头有足够的现金来进行交易，并购买能够为买家提供稳定现金流的物业！