性能测量在房地产投资中的应用

准确可靠的房地产估值很难获得。因此，判断一项房地产投资是否盈利也并不是一个简单的过程。投资者需要跟踪许多指标，以了解其投资的当前状况，并据此做出有效的决策。本文概述了房地产行业中的绩效测量。

为什么绩效测量困难？

流动性资产（如股票和债券）的估值很容易。这是因为它们有一个明确的市场价格，在交易所每几秒钟就会被报价，任何人都可以在该报价价格上进行交易。然而，这在房地产中并不适用！房地产价格是不透明的，要发现房地产的租金和资本价值需要耗费大量的时间和精力。只有当某个物业成为交易对象时，其真实价值才会显现出来。

由于所有物业都是独特的（即不具有同质性），市场不可能存在适用于所有投资单位的标准价格。因此，房地产投资者必须查看各种指标才能找出其投资的价值是否有所增长！以下是一些投资者为了评估其投资的成功或失败而采取的常见方法。

• 指数： 房地产指数提供了一种相对可靠的方法来衡量投资者获得的增长。房地产指数使用某一年的物业价格作为基准100。然后随着价格的增减，指数值会动态变化。这些指数反映了不同社区的物业价格，并可靠地捕捉到其中的变化。由于这些指数是由专门从事此类交易的公司创建的，因此提供的数据是准确和可靠的。这使得指数成为投资者进行粗略估算的一种成本效益较高的方式，以了解其投资价值的增长或下降。

• 估值： 投资者另一种了解其物业价值的方式是进行专业评估。在世界上的大多数国家，都有专业的评估师能够非常准确地估算任何给定物业的价值，并为业主提供一份报告收取费用。这项服务是有代价的。然而，当专业投资者对多个物业进行评估时，他们可以因为规模经济而获得更好的价格。像房地产投资信托基金（REITs）这样的公司和金融机构通常会附上评估师出具的证书，以证明其物业的价值已经增值。

• 可比物业： 最后但并非最不重要的是，最常见的推导特定物业价值的方法是查看可比物业的价值。这种方法易于使用且免费。然而，结果可能不够准确。这是因为同一地区的物业价格也可能有很大差异。物业内的设施以及其邻近其他设施等因素会影响价格范围。因此，每个物业都需要进行个别调整。因此，从这种估价中得出的价格不准确，不能用于任何官方用途。

要关注的指标

如果投资者不打算清算物业，而是打算继续持有一段时间，那么投资者可以通过以下几种方式更好地理解其投资的表现。

• 升值带来的权益增长： 投资者将资金投入房地产的主要原因是为了资本增值。因此，这类投资者最感兴趣的指标是他们通过持有物业所创造的权益增长。

  因此，这些投资者会跟踪他们的每月抵押贷款支付（包括利息和本金支付），然后使用市场价格来确定他们因持有房屋而建立的权益是否大于其支出。

• 现金流带来的权益增长： 一些投资者购买物业不是为了资本增值，而是为了现金流。因此，他们每个月扣除利息支出。余额部分构成了其权益增长。因此，当这种现金流月复一月发生时，随着时间的推移，将会产生显著的增长。很多时候，不断上涨的租金确保了物业在未来产生了显著的正现金流。

• 运营比率： 物业投资是一个长期游戏。随着时间的推移，无论是产生的正现金流还是持有物业的经营费用都会发生变化。正是出于这个原因，许多投资者更愿意关注这两个数字之间的比例，以衡量其投资的有效性。