日本房地产市场

日本的房地产故事同样重要且与众不同。大多数房地产市场的叙述包括繁荣和萧条的时期。房地产市场会经历几年的低迷，然后在接下来的几年里复苏。然而，日本的情况却大不相同。日本市场见证了前所未有的牛市。这一时期一直持续到1991年。

随后是崩溃！自1991年以来，日本经历了史诗般的崩溃。房产估值大幅下降，并且在二十多年的时间里一直保持在低位，尽管日本政府进行了疯狂的努力试图重振市场。

在这篇文章中，我们将见证日本经济崩溃的故事，其影响至今仍体现在日本市场上。

三十年的经济奇迹

二战后，日本经济几乎被摧毁。他们经历了数十年的战争，因此其经济遭受了巨大损失。此外，他们的两个主要城市广岛和长崎被美国轰炸殆尽。因此，工人士气也很低落。

然而，战后的日本经济经历了一个经济繁荣期。日本企业开始在全球电子和汽车市场取得重大进展。这导致了经济的显著增长。高增长创造了大量就业机会给许多日本员工。加上日本企业认为员工是家庭的一部分，即永远不会解雇他们，这带来了购买力的增加。

到20世纪70年代末和80年代初，日本这个面积小于加利福尼亚州、并且经常遭受地震和火山喷发等自然灾害的国家，已成为世界第二大经济体。它正逐渐接近美国。对许多经济观察家来说，这是日本在三十年内实现的经济奇迹，几乎是一个不可思议的成就。

在这三十年间，日本房地产市场见证了稳定的上升趋势。房地产价格以经济增速的速度稳步上涨，很少有人怀疑泡沫正在形成。

税法修改

大约在20世纪80年代中期，日本政府决定将其此前保守的房地产市场自由化。日本的房地产市场有着严苛的税收制度，限制了产权的变更。例如，如果房产在购买后两年内出售，税收将占资本增值的90%以上！如果同一房产在购买后超过两年但不到五年内出售，投资者所获得的资本收益约75%需缴纳给日本政府作为税款。如果投资者在购买后五年以上出售该房产，则需支付50%的资本增值作为税款。

简而言之，日本房地产市场的交易成本使得除了真正的购房者外，任何人都难以买卖房产。这种情况在20世纪80年代中期发生了变化，当时日本政府取消了许多这些规定，以适应开放的日本经济所需的开放房地产市场。

股市与房地产市场循环

由于经济奇迹和房地产相关法律的自由化，一种情况出现了，即房地产市场和股市开始相互促进。许多人会卖出其价值较高的股票来购买房地产。这创造了对增值房产的需求。因此，许多房地产投资者会套现，然后再买入日本公司的股票。这两种资产类别在日本市场上的表现均优于世界上任何其他投资。因此，它们吸引了越来越多的资金，两种资产类别的估值一路飙升！到1991年，东京的房地产估值比纽约和伦敦等更繁荣城市的估值高出数倍。

90年代：房地产崩盘

90年代标志着日本房地产市场的终结。日本银行大幅提高利率以遏制由几十年宽松货币政策引发的通货膨胀。因此，市场上的货币供应变得紧张。同时，抵押贷款变得更加昂贵。因此，对日本房地产的需求突然下降。这引发了最终的下行螺旋，房产价格在短短十年内下跌了64%以上！大部分投资者和房主，其中许多人高度杠杆化，失去了他们投资的很大一部分，因为价格继续下跌。

2015年：价格减半！

如今，在2015年，日本的住房市场仍未复苏。事实上，日本已经将利率维持在接近零的水平多年，而且也实施了量化宽松政策，但这些措施未能再次提升房地产市场的价格。

今天，日本房地产的平均价格比1991年峰值价格低50%以上。价格大致相当于1985年的水平，即泡沫刚刚开始的时候。

总之，如果你在1985年投资日本房地产并想在三十年后套现，你的资本增值将是零！ 这就是为什么日本房地产故事对于任何学生或房地产投资者来说都非常重要且有趣。