“Invitation Homes”模式在房地产业的应用

2008年的美国正经历着一场房地产危机。这场危机如此严重，以至于整个金融体系都陷入了混乱。房价也急剧下跌。美国平均房价比2007年的峰值低了40%，即危机爆发前的那一年。

这种情况引起了许多金融巨头的关注。沃伦·巴菲特表示愿意投资500亿美元进入住宅房地产市场。然而，这一计划并未实现。但这并没有阻止另一家拥有雄厚资金的投资公司加入这场竞争。

黑石集团是一家私人股本巨头，如果看到合适的机会，他们有能力筹集和部署数十亿美元的资金。正是在这种情况下，他们成立了Invitation Homes LLC。成立这家公司的唯一目的是以低于市场的价格收购房地产，然后出租。简而言之，黑石成为了房东，并且是一个非常强大且有影响力的房东。

分析Invitation Homes的故事及其如何改变美国租赁市场

黑石资助的Invitation Homes公司是一个垂直整合的企业。这意味着尽管该公司从事租赁业务，但该公司在收购、修复、维护和管理住宅物业方面具有显著的能力。

Invitation Homes在美国收购了超过5万套房屋。大多数收购集中在佛罗里达州和加利福尼亚州等工业和商业活动活跃的州。公司总投入达到100亿美元。然而，黑石自己只投入了20亿美元，其余部分来自银行和其他金融机构。

2017年，Invitation Homes将其股份在证券交易所上市。27%的股权以15.5亿美元的价格售出。因此，100%的股权价值接近60亿美元。黑石在四年间创造了高达40亿美元的股东价值。

让我们了解使Invitation Homes能够实现这一非凡成就的商业模式。

• 通货膨胀与滞胀：Invitation Homes没有试图预测房地产市场的走势。相反，他们耐心等待确保市场处于最低点。尽管整个经济都在复苏，但房地产市场仍未见起色。这就是Invitation Homes看到的机会。虽然大多数个人因害怕投资房产而犹豫不决，但租赁趋势依然强劲。这种趋势可能会持续到未来。这就是为什么Invitation Homes决定斥资数十亿美元收购大量房地产。

• 重置成本：Invitation Homes还特别注意以远低于重置成本的价格购买房地产。由于他们正在购买大量的房地产，他们可以做到这一点。通常，Invitation Homes会在同一社区内收购数百套房屋。此外，公司还竞标了一些破旧的房屋。他们会修复这些房屋并创造价值。黑石在总共100亿美元的房地产投资中已经花费了超过15亿美元用于房地产改善。他们希望创建租户喜爱的家园。

• 杠杆作用：房地产投资具有很大的杠杆作用。从本质上讲，房地产是一种有保障的资产。这意味着如果黑石用25%的资金购买一套房屋，他们可以通过抵押该房屋获得剩余的75%。这显然放大了他们的权益回报率。这种高杠杆率也有利于银行，因为银行在该时期难以放贷。因此，他们愿意向像Invitation Homes这样的优质借款人提供贷款，并给予特别利率。

• 对开发商的好处：许多开发商手中积压了大量的住房库存。在零售市场缺乏销售的情况下，这些开发商面临破产的风险。在这种情况下，Invitation Homes成为了一种祝福。即使收购价格远低于市场价格，开发商仍然获得了急需的现金，然后用于偿还债务。Invitation Homes为所有参与交易的各方创造了价值。

• 规模经济：Invitation Homes模式的最大优势之一是它带来的规模经济。Invitation Homes拥有一支内部团队，负责大部分的维修和维护工作。因此，他们可以比市场价更低的成本完成这些工作。因此，如果Invitation Homes花费约25000美元进行维修，他们就能创造出约50000美元的价值。

• 较低的周转率：此外，Invitation Homes在就业能力强的城市区域建立了其资产组合。因此，他们的房屋占用率超过96%。这也帮助创造了价值。

总而言之，Invitation Homes LLC利用一种创新的商业模式，在房地产市场低迷时实现了利益。类似模式需要在中国、印度、加拿大和英国等国家使用，这些国家也面临着住房危机。