印度房地产市场

在之前的几篇文章中，我们讨论了美国和日本的房地产市场。这些市场属于发达国家，其经济基本上是自给自足的。然而，印度是一个发展中国家，经济结构完全不同。它在20世纪90年代和21世纪初经历了快速增长。然而，这种快速增长主要由对像美国这样的经济体的服务出口驱动。因此，全球化彻底改变了经济，并且其中一个最大的变化就是房地产市场，它变得更加波动。在这篇文章中，我们将追溯印度房地产市场从保守、安全的投资市场转变为投机性、杠杆驱动市场的历史。

1980年代的保守市场

在20世纪80年代之前，印度主要是个贫困国家。该国于1947年摆脱了英国长达200年的统治而独立。这使得国家陷入贫困和困境。然而，这种贫困也造就了一种极端的风险规避心态。印度人民经历了英国以及当地地主的剥削。因此，他们越来越不愿意承担任何形式的债务。经济依赖辛勤工作、储蓄、投资，然后用现金购买。任何形式的债务都被视为负面因素。

因此，20世纪80年代之前的印度房地产市场几乎没有变动。这是因为人们不愿意借款来投资房产。此外，他们的收入有限，因此这些人只有在攒了好几年的钱后才能购买房屋。

1990年代的繁荣与衰退

这种情况在20世纪80年代末到90年代初发生了很大的变化。印度见证了其第一次牛市行情。股市飙升，投资者信心极高。一位名叫Harshad Mehta的小经纪商从街头崛起，成为股票市场上的大人物。

许多人赚取了利润并一夜之间成为了百万富翁。一旦他们实现了利润，投资者发现房地产市场是一个完美的安全避风港，可以投资他们的资金。因此，越来越多的资金涌入了房地产市场，创造了一个繁荣的局面。多年来几乎没有变化的市场现在每年增长超过10%！

然而，好景不长。监管机构发现Harshad Mehta一直在挪用银行用于投资的资金。他利用这些非法所得的资金推高市场并以虚高的价格出售自己的投资。一旦骗局被揭露，市场崩盘了。股市指数降至峰值的一半。这也影响了房地产市场，投资者出售资产以弥补股市损失。因此，房地产市场价格受到极大的下行压力，在短短几年内下降了40%以上。

2000年代的繁荣

从20世纪90年代初到21世纪初，房地产市场一直处于低迷状态。这种情况从2000年开始再次改变。全球化为印度带来了许多好处。由于印度拥有大量英语流利、技术先进的劳动力，大量的信息技术（IT）和信息技术外包服务（ITeS）进入了印度市场。失业的印度青年突然有了体面薪水的时髦工作。

然而，更重要的是，美国的工作也带来了美国的文化。越来越多的新富印度人放弃了保守的价值观，借钱买房。曾经例外的按揭贷款突然变得普遍起来。

这在印度市场上创造了前所未有的泡沫。首先，市场上突然出现了数百万没有购房能力的买家。此外，银行向这些人大量放贷。因此，新创造的购买力突然涌入市场。保守的风险规避的印度市场突然开始冒险。房价年增长率超过15%。这种情况持续了十多年。因此，如今印度任何地方的房价都是1990年代晚期的至少六倍。尽管市场在2008年因美国次贷危机经历了一次短暂的放缓，但这种情况依然存在。

2010年以后的停滞

到2010年，中产阶级印度买家的愿望仍未得到满足。然而，不可持续的价格现实似乎已经显现出来。虽然几乎所有中产阶级工人都渴望购买房屋，但很少有人能够在自2010年以来持续的高房价下实现这一愿望。

因此，市场上的房价自2010年以来一直停滞不前。全球通行的标准认为，你的月供不应超过净收入的35%。然而，在印度任何一个城市，普通工人似乎都无法以这种预算购买房屋。

这导致人们相信印度房地产市场肯定处于泡沫之中。目前，开发商和买家之间的局面是观望和等待。双方都在等待对方让步。然而，五年来双方都没有让步！这种僵局能持续多久将由时间来回答。