为什么印度房地产市场不会再升值？

印度的房地产市场是全球范围内最好的投资类别之一。然而，这些回报仅限于特定时期。从1995年到2015年的二十年间，几乎所有人都通过房地产投资赚到了钱。

然而，自2015年以来，市场一直处于停滞状态。有传言称在某些微市场中价格甚至已经下跌。

每天报纸都刊登关于房地产行业复苏的故事。然而，事实是这些故事实际上是隐藏的广告。它们希望读者相信房地产繁荣即将再次来临。

实际上，这并不是真的。当我们更仔细地审视事实时，很明显房地产繁荣是一生一次的市场。市场能够保持目前的价格水平已经是一个奇迹。希望获得更多的升值可能过于乐观了，考虑到当前的市场状况。

让我们看看为什么印度房地产市场不太可能再增长的原因。

印度投资者听闻他们的邻居和叔叔们因为投资了一块土地而成为百万富翁的故事。

20年内价格升值20倍的故事非常普遍。以这种方式表述时，价格升值似乎是非常惊人的。然而，实际情况略有不同。

20年内20倍的升值相当于大约16%的年复合增长率。这并不算什么惊天动地的事情，许多投资类别都能提供这样的回报。

平均印度人在这一期间支付的房屋贷款利率约为10%。因此，在实际收益方面，升值仅为每年约6%！一些叔叔和邻居成为百万富翁的真实原因是房地产作为一种资产类别的流动性较差。如果他们购买的是股票而不是房地产，他们会在看到一些升值后就退出投资。

然而，由于房地产流动性差且人们往往对其房产有情感依附，这些人继续持有投资并因此在20年间获得了升值。

上述几点解释了过去发生的情况。印度投资者借了10%的资金并获得了16%的回报。然而，未来可能不会如此。10%的利率可能会增加，而16%的回报率可能会接近零！

每位经济学家都知道，当太多的钱追逐太少的商品时，结果就是价格上涨。这正是印度住房市场所发生的情况。在1990年代之前，住房市场是现金为基础的。这意味着住房贷款的概念完全不为人知。

唯一购买房子的方法是全额支付现金。唯一能让人们买房的方式是动用退休储蓄或继承遗产。这就是为什么价格较低的原因，因为很少有人有足够的现金一次性支付。

在1990年代，HDFC银行成为第一家将住房金融引入印度市场的公司。这是借款资金开始进入市场的时候。由于人们不必预先存钱就能买房，市场规模扩大了。典型的购房者现在更年轻，愿意花费更多因为他们可以使用借款。这就是为什么价格上升的原因。

需要理解的是，这是一个已经发生的根本性变化。现在，市场已经完全暴露在住房金融的概念之下。因此，不太可能有更多的借款资金涌入印度住房市场。

在1990年代之前，印度是一个封闭的经济体。1990年代印度采取了全球化政策。这允许世界各地的公司进入印度。这对印度的就业市场来说是一次繁荣。

由于毕业生迅速被吸收进劳动力市场并获得高薪，他们也开始购买房屋。这些拥有高薪工作的年轻人是开始借钱买房的客户。这就是房地产观念从稳定投资转变为承诺在短时间内获得巨大回报的投资的时候。

再一次，跨国公司已经进入印度。没有第二次机会让跨国公司进来。即使他们这样做，由于价格如此之高，工薪阶层已经被市场排除在外。因此，过去发生的事情在未来不太可能发生。

低利率：幸运的是，1995年至2015年期间也恰好是利率下降的时期。

在1995年之前，银行通常以16%的年利率放贷。然而，自印度储备银行跟随全球趋势降低利率以来，这种情况发生了变化。

这些降低的利率也鼓励了更多的借贷，从而对价格产生了向上的推力。当前时期完全不同。利率很可能会在全球范围内上升。因此，考虑使用借款来投资房地产可能不是一个明智的决定。

总而言之，房地产价格增长的那二十年里发生了很多根本性的变化。由于这些变化不太可能再次发生，印度房地产行业不太可能在未来近期内再次看到这种持续的增长。

电商记