房地产破产的影响

=====================

过去五年对印度房地产行业来说非常艰难。该行业之前处于一个非常高的起点。经济蓬勃发展，销售量增加，即使价格逐年上涨。然而，自2013年以来，印度的房地产市场停滞不前。

由于价格没有上涨，投机者离开了市场。鉴于房价已经高得离谱，真正的买家已经被挤出市场。目前的市场可以描述为建筑商和购房者之间的僵持局面。

购房者愿意房价下跌，而建筑商则忙于说服他们房价在短期内不会下跌。

毫无疑问，整个行业正处于困境之中。根据最近的研究，2018年房地产行业产生的总销售额不到建筑商需要支付的未偿还贷款利息的50%！然而，建筑商破产的影响不仅限于建筑商。有很多方面会受到影响。

在这篇文章中，我们将更深入地探讨房地产破产可能带来的影响：

购房者：受房地产破产影响最明显的群体将是购房者。在过去几年里，印度的购房者一直受制于房地产开发商。这是因为购房者在财务债权人中的地位较低，因此他们对资产的权利低于银行和其他金融机构的债权。因此，在破产的情况下，购房者几乎肯定会失去他们的钱。这种情况在最近有所改变。

政府已经通过了一项法令，使购房者享有与财务债权人相同的权利。这意味着他们不仅会获得出售任何资产的收益，还将拥有必要的投票权。

总而言之，今天的购房者在法律上得到了更好的保护。然而，他们仍然没有时间和资源去应对漫长的法庭斗争。

非银行金融公司（NBFC）：在建筑商破产的情况下，非银行金融公司（NBFC）将是受影响最严重的公司之一。如前所述，新的政府规则使得向建筑商放贷变得不可行。

银行已经意识到，在当前情况下向建筑商放贷的风险。这就是为什么在过去三年中，银行仅将其对房地产业的敞口增加了4%。另一方面，NBFC则加大了对建筑商的贷款力度。同期，它们的敞口增加了46%！

更糟糕的是，印度最大的NBFC之一IL&FS在开始拖欠贷款后受到了金融审查。这一影响很快蔓延到其他NBFC。另一场可能的欺诈在DHFL被揭露。结果，投资者对向NBFC放贷变得紧张。最终结果是这些公司现在缺乏更多资金进行借贷。它们的大部分贷款都欠着岌岌可危的建筑商。

共同基金：NBFC的资金来源多种多样。例如，有时它们通过银行贷款来发放进一步的贷款，而在另一方面，有时它们则依靠资本市场。

近年来，大量用于建筑商的贷款实际上是由追求高收益的债务型共同基金资助的。这些基金向NBFC提供资金，然后NBFC再将资金贷给建筑商。因此，如果NBFC破产，它们将无法履行其债务，而共同基金将是下一个受害者。

为什么去杠杆化会使情况变得更糟？

房地产行业的核心问题是必须继续投入资金。理想情况下，当贷款人意识到他们做出了错误的贷款时，他们会停止进一步的贷款。然而，对于房地产而言，事情并非如此简单。这是因为市场上有许多未完成的项目。

如果没有更多的资金支持，许多本来可行的项目也会变得不可行，并导致进一步的破产，从而进一步加剧这种恶性循环。房价下跌也不是解决方案，因为正是房价上涨吸引了买家进入房地产市场。房价下跌会吓跑任何潜在的买家，使情况更加恶化。

银行、共同基金、购房者和NBFC必须谨慎处理与房地产开发商的关系，因为破产对任何人都没有好处。

总之，尽管在当前的市场条件下，房地产破产是不可避免的，但必须小心处理。