五原因导致房地产增值
房地产可能是每个家庭投资组合中最大的一笔投资。大多数中产阶级家庭在他们的住宅房屋上投入了最多资金。在世界许多地方，这种信念因房屋在过去50年里成倍增长而得到加强。故事中提到的50年内增值100倍的情况并不罕见。然而，重要的是要注意，这远远不是异常高的回报率。
即使过去50年里房产价格增长了100倍，其年增长率也低于10%！缺乏对复利神奇效果的了解使得人们盲目追求房地产。
关键点在于，人们查看关于房地产的历史数据，并期望这一趋势继续下去。这意味着他们预计在未来50年里，房价会再次增加100倍。这是否真实取决于具体位置。
本文将探讨推动房地产增长的基本因素。
因素#1：分区法规
导致房地产价格变化的一个主要原因是土地用途变更。例如，50年前，人口没有现在这么多。因此，很多土地被用于农业用途。农业用地不具备多少商业价值，因此这些土地的价格较低。
因此，当分区法规改变，允许土地用于商业和住宅用途时，土地的价值就会增加。过去50年的许多增值是由于分区法规的变化。这在大都市周边地区尤其如此。
随着时间推移，城市规模不断扩大，紧邻城市的农业用地逐渐变得有价值。然而，世界上许多城市的扩张已经过大。未来不太可能再有更多扩张。因此，过去50年发生的事情可能会也可能不会在未来50年重复。
因素#2：基础设施发展
如果允许在一个地块上进行住宅和商业建设，则相应的基础设施开发也需要开始。需要修建新的道路。此外，随着附近市场、医院和学校的发展，宜居性也会提高。基础设施开发需要很长时间，可能持续近十年。然而，如果持续可见的变化出现，那么土地价格将不断上涨。
因素#3：工作地点连接性
人们厌倦了长时间通勤。他们不会因为通勤时间而获得报酬，但通勤确实浪费了一些非常宝贵的时间。因此，千禧一代更愿意住在离工作地点较近的地方。因此，如果一个地点靠近工作地点，它就开始要求更高的价格。
中央商务区向大城市郊区迁移的可能性创造了那些地区价格升值的机会。然而，如今人们不再购买空地。相反，他们购买已开发的物业。因此，由于工作地点连接性而产生的许多增值被开发商自己获取。
公寓出售的价格通常考虑到了未来可能出现的发展。因此，个别投资者从更高的连通性中实际获益并不多。
因素#4：网络外部性
一旦某个地点成为居民的热门选择，它就会成为多种社交活动的热点。兴趣班、餐厅、购物中心、多厅影院等开始在这个区域运营。这符合许多人的生活方式，因此这个住宅市场的物业开始以溢价交易。地点越发达，人们就越想住在那里，价格将继续上涨。
因素#5：总体通胀
最后，每年开发物业的成本都在增加。这是因为水泥、钢铁和熟练劳动力等投入品的价格每年都在上涨。因此，总体通胀使物业变得更昂贵。
如果房产的名义价格每年不增长2%到3%，就意味着房主实际上正在亏钱（按实际价值计算）。 这是因为通胀在上升，而房产价格却没有！