信贷增长与房地产泡沫之间的联系

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房地产是一种有争议的投资。有些人认为它是最好的投资，而且房地产已经为穷人和中产阶级创造了比任何其他资产类别更多的财富。另一些人则认为，房地产投资是劣质的城市房屋，主要以高价提供给大众。大众不得不为了偿还这笔昂贵的债务而终身从事他们不喜欢的工作。

人们对房地产投资的有效性可能有不同的看法。然而，事实依然存在：在过去的五十年左右的时间里，房地产行业是最不稳定的。古老的格言“房子是最安全的”似乎不再适用了。

在这篇文章中，我们将假设这种房地产市场的繁荣-萧条周期是由信贷的易得性或其缺乏所引起的。

容易获得融资

几乎所有国家的房地产繁荣都是由于容易获得融资的结果。这一点在印度这样的发展中国家尤为真实。这些国家直到20世纪80年代末和90年代初才有了抵押贷款系统。在这些国家，房屋必须用现金购买。因此，只有那些有一定金额的人才能买得起房子。

随着跨国公司进入印度市场，印度经济以惊人的速度增长，银行业必须跟上这一步伐。银行开始提供轻松的房地产融资。人们只需支付10%左右的首付，并且可以分期付款。这创造了一大批愿意买房的人群，而房源供应却相对有限。随着时间的推移，价格开始失控，最终形成了一个房产泡沫。今天，孟买的公寓价格几乎与伦敦的公寓价格相同。然而，孟买居民的工资收入还不到伦敦居民工资收入的五分之一。

这表明印度房地产市场正处于巨大的繁荣之中。在过去五年左右的时间里，名义价格几乎没有变化。这意味着考虑到通货膨胀，实际价格已经下降了近30%。

证券化

美国也出现了类似房价上涨的情况。美国并不是像印度那样的发展中国家。它拥有长期繁荣的房地产市场，融资体系也非常发达和稳定。然而，在2000年代初期，他们引入了一种新的融资方式。

他们对由政府担保的老贷款进行证券化，并将其作为债务证券在交易所出售。这使得银行几乎拥有了无限的放贷能力。这是因为他们不必长时间将贷款保留在账面上。他们可以将贷款卖给第三方服务机构。这种增加的放贷能力和没有风险因素创造了一个信贷的洪流。过多的资金再次追逐有限的住房存量，导致房价大幅上涨。一旦这种证券化系统枯竭，房价立即出现前所未有的下跌。整个社区不得不被拆除，以减少供应，防止其他房屋价格下跌。

降低借贷利率

日本是第一个经历大规模房地产繁荣和萧条的国家之一。1985年，房价上涨到如此高的水平，以至于普通工人无法在日本购买一套房子。为了推动房地产繁荣，利率被降至接近零的水平。同样，市场上产生了过多的资金。这些过多的资金追逐过少的实际资产，资产价格达到了新高。当利率上升时，房价崩溃，人们的储蓄被清空。直到三十多年后的今天，价格仍未达到当时的水平。日本的房主仍在偿还他们在极度通胀时期购买的房子。

移民和外国投资

另一个导致房地产繁荣的主要原因是移民人口的增加。随着人口增加，住房需求也随之增加。这导致了供应短缺，从而对房屋价格施加了向上的压力。然而，问题在于这些移民往往在其本国能够获得廉价融资。许多人愿意承担外汇风险并在其他国家投资。这就是加拿大发生的情况，其住房泡沫主要是由在中国借款并大量投资于加拿大房地产市场的中国亿万富翁造成的。

总之，融资是任何房地产泡沫的一个重要组成部分。除非有容易获得的融资，否则价格不会上涨。