美国房地产市场
美国是世界上最发达的国家之一。它也以其透明的市场系统而闻名。由于世界上许多经济体与美国经济紧密相连，美国市场的变动在全球范围内都会产生连锁反应。
这一点在2007年变得尤为明显，当时美国本地的房地产危机演变成全球性危机，并威胁到全球经济体系的运转！因此，如果不了解美国最近的历史，就不能完整地研究房地产市场。
本文将描述自1980年代以来美国房地产行业经历的两次主要的繁荣和萧条周期。
第一阶段：萧条
从1980年代开始，美国房地产市场经历了萧条期。这一萧条是由当时存在的储蓄和贷款危机造成的。在1980年代之前，美国大多数房屋的购买都是通过这些储蓄和贷款机构的贷款实现的。
然而，在1980年代，美联储意识到通货膨胀正在失控。时任美联储主席的保罗·沃尔克（Paul Volcker）将利率提高到了惊人的20%！这次加息几乎摧毁了储蓄和贷款行业，因为它们无法以这样的利率吸引新的资本。同时，愿意以如此高的利率借款购房的人数显著减少，导致房地产市场崩溃。
储蓄和贷款危机最终造成了美国房地产史上最严重的低谷之一。然而，当时人们并不知道后面还有更糟糕的情况！
第二阶段：人为制造的繁荣
90年代，美国经济花费时间从储蓄和贷款危机中恢复过来。储蓄和贷款机构已经破产，其他一些金融机构也陷入了严重的财务困境。因此，借贷活动低迷。政府制定了一系列法律来增加借贷，特别是对房地产行业的借贷。
诸如《社区再投资法》（Community Reinvestment Act）等立法旨在增加向少数族裔社区的贷款。很快，实现所谓的“美国梦”的政治动机压倒了一切理性。政客们坚持要制定政策，使更多人能够购买房屋。长期影响这些政策的考虑被完全忽略了。
由此引发的是美国历史上最大的繁荣期之一。这种繁荣很大程度上得益于当时接近1%的超低利率。此外，银行被法律规定降低放贷标准，以确保他们能尽可能多地发放贷款！
由于所有这些活动，房地产市场发现自己涌入了许多突然拥有大量资金并愿意购买那些似乎一直在增值从而使其所有者变得富有的房产的买家。
从1990年代末到2007年，美国房地产行业经历了由政府政策推动的繁荣期。因此，这通常被称为人为制造的繁荣。
第三阶段：危机
2007年，世界历史上最大的金融危机之一爆发。这场危机起源于美国房地产行业。由政府政策制造的繁荣迅速变成了次贷危机。利率上升导致抵押贷款月供增加。许多房主无法负担更高的月供。
因此，房屋不得不被收回。房价下跌导致供应过剩的局面，价格进一步收缩。
在这场血雨腥风中，几乎所有市场的运作都受到了负面影响。
然而，受到最严重影响的是美国房地产市场，其价值几乎损失了一半！
第四阶段：后危机市场
自2008年的大衰退以来，美国房地产市场一直在复苏。然而，复苏过程缓慢。曾经剧烈下降的房地产市场现在正逐渐回升。
然而，好消息是，这一次政府对市场的干预最小，而且这种温和增长并非由极低的利率驱动。
有些批评者指责量化宽松政策是导致稳步增长的原因。但目前尚无定论。
总之，美国房地产行业有着起伏不定的历史。房地产远非许多人认为的稳定且可预测的投资类别。事实上，它几乎和其它投资一样具有风险（甚至可能更高）。